Mudanças no Alojamento Local – Tudo o que precisa saber

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Mudanças no Alojamento Local – Tudo o que precisa saber

Desde o início da sua prática que os AL têm sido um pouco controversos. Contudo, o Parlamento aprovou mudanças no Alojamento Local que vão entrar em vigor 60 dias após a aprovação do Presidente da República.

A lei nº 62/2018 de 22 de agosto, vem então alterar o Decreto-lei nº 128/2014 de 29 de agosto desse mesmo ano.

Mas será que as mudanças vão realmente fazer diferença? Pois bem, a verdade é que estas são resultantes de longos meses de reclamações e propostas. Assim sendo, alteram alguns pontos significativos.

Se tem um alojamento local ou se está a pensar criar um negócio desta natureza, explicamos-lhe de seguida as alterações mais significativas.

Mudanças no alojamento local: quais as novidades neste âmbito

O alojamento local tem uma expressão bastante significativa em algumas zonas do país.

Contudo, a verdade é que existem zonas onde são mais os alojamentos de curta duração para turistas do que as casas para arrendar por longos períodos.

Esta diferença, leva a que as casas que se encontram para alugar por períodos mais alargados estejam com valores muito inflacionados.

Se há uma grande procura e se a oferta é relativamente baixa, existe uma inflação nos valores praticados. Para muitas pessoas, este é um dos principais pontos negativos do alojamento local.

Desta forma, as mudanças no AL vieram não só colmatar alguns pontos que não estavam até agora bem definidos, como também vieram implementar novos alterações que não estão a ser bem-recebidas por parte da Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal e da Associação de Alojamento Local.

Se tem um negócio desta tipologia, apresentamos-lhe de seguida as principais mudanças no alojamento local. Embora ainda não estejam em vigor, vão estar dentro de pouco tempo.

Assim, é importante que comece a analisar as mesmas de forma a ficar em conformidade.

1 – As câmaras municipais podem aprovar as áreas de contenção

De forma a “preservar a realidade social dos bairros e lugares” as câmaras municipais vão poder começar a estabelecer áreas de contenção, ou seja, podem definir limites relativos ao número de estabelecimentos existentes em cada zona.

Cada município irá definir as suas próprias áreas de carência e os limites definidos têm de ser comunicados ao Turismo de Portugal, de forma a que os mesmos coloquem essa imitação nos registos do Balcão Único Eletrónico.

As áreas são reavaliadas no mínimo de 2 em 2 anos.

2 – Reforço das fiscalizações

Esta é outra das mudanças no Alojamento local que poderá ter um elevado impacto para os empresários.

Assim sendo, a partir do momento em que este decreto lei entre em vigor, as câmaras municipais e a ASAE vão ser responsáveis pela fiscalização e cumprimento das alíneas aprovadas, assim como aplicação das respetivas coimas e sanções.

Além disso, ambas as entidades têm a possibilidade de determinar a “interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na totalidade ou em parte” sempre que se verifique que as disposições legais não estão a ser cumpridas.

3 – As câmaras municipais vão poder opor-se ao registo de novos alojamentos

A verdade é que abrir um alojamento local continua a estar apenas sujeito à Mera Comunicação Prévia.

Contudo, com as mudanças no alojamento local as câmaras municipais podem opor-se à abertura de mais uma unidade de alojamento dentro do seu âmbito territorial.

A oposição à comunicação prévia tem de ser realizada até 10 dias contados da apresentação, ou num prazo de 20 dias no caso de se tratar de um hostel.

4 – Seguro multirrisco passa a ser obrigatório

Todos os proprietários de um AL passam a ser obrigados a ter um seguro multirriscos de responsabilidade civil que tem de cobrir todos os danos que possam ser causados nas partes comuns do prédio de habitação.

Desta forma, os mesmos passam a ser responsabilizados por qualquer estrago que um hóspede possa causar.

Assim, os vizinhos ficam salvaguardados do pagamento de danos causados por hóspedes de um alojamento local instalado no seu prédio.

5 – É obrigatório ter um livro de informações em diversas línguas

Além do seguro multirriscos de responsabilidade civil, os proprietários de qualquer AL vão passar a ser também obrigados a disponibilizar um documento com todas as regras de utilização das partes comuns do prédio.

Além das regras indicadas, o mesmo documento deve possuir as normas referentes à deposição de lixo e produção de ruído.

Além desse documento, no caso de existir um regulamento do condomínio, o mesmo deve ser entregue também aos hóspedes.

O documento deve ter o contacto do responsável pelo alojamento local, e deve estar escrito em Português, Inglês e pelo menos mais duas línguas.

6 – Placas identificativas vão agora ser obrigatórias

placa na porta

Se é proprietário de um alojamento local, saiba que tem de ficar junto à entrada do mesmo uma placa identificativa.

No caso de se tratar de um hostel, essa placa tem de ser afixada no exterior do edifício junto da entrada principal.

Esta alteração é válida pata proprietários de moradias, apartamentos ou quartos.

7 – As coimas vão ser muito mais elevadas

Quem tem um alojamento local tem de ter atividade aberta nas Finanças e fazer tudo dentro da legalidade de uma empresa ou mesmo como trabalhador individual.

Contudo, uma das mudanças no alojamento local é o aumento das coimas para quem tem estes negócios de forma ilegal.

As contraordenações vão passar a ser punidas com multas entre 2.500€ e 4.000€ para trabalhadores independentes, e no caso de pessoas coletivas vão ser entre 25.000€ e 40.000€.

8 – Tem de comunicar o fim da atividade

Outra as mudanças no alojamento local é a obrigatoriedade de em 10 dias ter de comunicar a cessação da exploração de um AL.

Esta comunicação tem de ser obrigatoriamente realizada através do Balcão Único Eletrónico.

É ainda importante frisar que o mesmo prazo tem de ser cumprido no que concerne a comunicação de encerramento às plataformas digitais como é o caso do Booking ou AirBnB.

9 – Passa a haver o reconhecimento da modalidade “quarto”

Até agora, um quarto não era reconhecido como modalidade de alojamento local. Contudo, com as mudanças que se implementaram passou a existir esta modalidade.

Esta modalidade é válida quando a exploração é realizada na residência do dono do alojamento fiscal, sendo que essa é também a sua morada fiscal.

É importante frisar que esta modalidade de alojamento só permite um máximo de 3 unidades.

10 – Vai necessitar de uma aprovação prévia para ter um hostel

hostels

É importante que perceba que estas mudanças no alojamento local vão permitir que os condomínios tenham os seus poderes alargados.

Assim sendo, funcionamento de novas unidades do tipo hostel, vão necessitar de uma autorização prévia.

Resumidamente, não pode haver um hostel num edifício de propriedade horizontal em que coexista habitação, sem que haja uma autorização prévia para isso.

11 – Excesso de queixas podem levar ao encerramento do espaço

Outra das novas regras do alojamento local é a possibilidade de os condóminos de uma propriedade em regime horizontal poderem apresentar queixas que levem ao encerramento do espaço.

Como é óbvio as mesmas têm de ser fundamentadas e a queixa tem de ter origem em pelo menos 50% da assembleia de condóminos.

Alguns dos motivos válidos para queixa são:

  • Prática de atos que influenciam negativamente o período de descanso dos moradores
  • Perturbação do normal funcionamento do prédio

É ainda importante frisar que a última palavra está sempre do lado da autarquia, contudo, se não quer correr riscos nesse sentido, é importante que tome os devidos cuidados.

12 – Possibilidade de aumento de 30% nas contribuições para o condomínio

Outra das mudanças no alojamento local é a possibilidade de a assembleia de condóminos poder fixar o pagamento máximo do valor do condomínio da fração usada para alojamento local, em mais 30%.

Esse aumento é decorrente das despesas de utilização das partes comuns por parte dos hóspedes.

13 – Número máximo de alojamentos locais por pessoa

Se até agora a lei nada dizia quanto a este tema, a verdade é que com as novas regras do alojamento local, cada pessoa – singular ou empresa – apenas pode ter no máximo 7 espaços de alojamento local.

Se ultrapassado este número as coimas podem chegar facilmente aos 40.000€.

É importante frisar que esta regra é apenas implementada para quem ainda não tem este número máximo de alojamentos em seu poder.

Alguém que tenha 7, 10, 30 ou 40 alojamentos locais em seu poder, irá manter os mesmos, contudo não pode abrir novos espaços.

Porque é que existem novas regras no alojamento local?

Pois bem, se existe alojamento local há tanto tempo, porque é que só agora é que estas mudanças foram implementadas?

De forma simples trata-se de motivos políticos. A lei do alojamento local foi inicialmente implementada em 2014, assim sendo, os últimos anos serviram essencialmente para analisar a questão e perceber se existiam ou não abusos nesse sentido.

Alguns dos motivos mais utilizados pelos parlamentos para dar seguimento às votações das regras indicadas anteriormente são:

  • Garantir o descanso e a qualidade de vida dos moradores que partilham um edifício com um alojamento local
  • Evitar que existam zonas das cidades onde se torna praticamente impossível a habitação permanente – seja através de compra ou arrendamento de longa duração – devido ao elevado número de alojamentos temporários para turistas
  • Preservar a realidade social dos bairros
  • Dar maior poder às autarquias

Embora se preveja que estas mudanças no alojamento local vão realmente andar para a frente, a verdade é que o presidente da Associação do alojamento local em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda indica que as mesmas vão ter consequências desastrosas para o turismo em Portugal.

Qual o impacto do alojamento local em Portugal?

impacto financeiro

Pois bem, contrariamente ao que possa pensar, o alojamento local tem um peso bastante significativo na economia portuguesa.

O Registo Nacional do Alojamento Local fornecido pelo Turismo de Portugal, indica que até julho deste ano, estavam registadas cerca de 69.900 unidades desta tipologia, representando mais de 205.000 camas.

É importante frisar que Lisboa representa aproximadamente 30% do volume total de alojamentos locais em Portugal.

Os últimos dados oficiais existentes são referentes ao ano de 2016, sendo que nesse ano estima-se que o alojamento local tenha tido um impacto na economia de 1.664,7 milhões de euros.

Este impacto está distribuído pelo impacto direto, indireto e induzido. Se em 2017 o número de alojamentos aumentou, os valores do impacto passaram a ser também superiores.

Assim sendo, é realmente fácil de perceber que o alojamento local tem um impacto significativa na economia nacional.

Agora que já sabe quais as novas regras que vão ser implementadas, está na hora de analisar bem o ponto de situação em que se encontra.

Se está a pensar abrir o seu alojamento local e não sabe bem por onde começar nem quais são as suas obrigações, pode consultar o nosso guia sobre essa temática.

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